BIMBY et BUNTI : deux approches pour construire la ville de demain
Face à la croissance démographique, à la rareté du foncier et aux objectifs de réduction de l’artificialisation des sols, les territoires sont amenés à repenser leurs modes de développement urbain. Parmi les démarches innovantes qui émergent, les concepts de BIMBY (Build In My Back Yard) et BUNTI (Build Up, No Take It) proposent des solutions concrètes pour produire de nouveaux logements tout en préservant les espaces naturels et agricoles.
Le BIMBY : construire dans les jardins existants
Le BIMBY, acronyme de Build In My Back Yard (« Construire dans mon jardin »), est une démarche d’urbanisme qui encourage les propriétaires :
- soit à valoriser une partie de leur terrain en y construisant un nouveau logement,
- ou soit à diviser leur parcelle afin de créer un lot constructible.
Cette approche repose sur un principe simple : plutôt que d’étendre les villes sur des terres agricoles ou naturelles, il est possible de densifier les quartiers pavillonnaires déjà équipés en infrastructures, en réseaux et en services.
Le BIMBY présente plusieurs avantages :
- limiter l’étalement urbain ;
- optimiser les réseaux et équipements existants ;
- offrir de nouvelles opportunités de logements dans des secteurs déjà urbanisés ;
- permettre aux propriétaires de valoriser leur patrimoine foncier ;
- favoriser une densification progressive et respectueuse du tissu urbain existant.
Toutefois, la réussite d’un projet BIMBY suppose une réflexion approfondie :
- sur les règles d’urbanisme,
- la qualité architecturale,
- les accès,
- le stationnement,
- la préservation des espaces verts
- et l’acceptabilité par les riverains.
Le BUNTI : construire sans consommer de nouveaux terrains
Plus récent, le concept de BUNTI (Build Up, No Take It) met l’accent sur une densification encore plus sobre en foncier. Son principe consiste à créer de nouveaux logements sans mobiliser de nouvelles parcelles constructibles, notamment par :
- la surélévation des bâtiments existants ;
- la transformation de bureaux ou de locaux vacants en logements ;
- l’aménagement des combles ou des volumes inutilisés ;
- la reconversion de bâtiments existants ;
- l’optimisation du bâti déjà présent.
Cette approche répond directement aux objectifs de sobriété foncière en exploitant pleinement le potentiel du patrimoine bâti existant. Elle limite fortement la consommation d’espaces naturels tout en réduisant les coûts liés à la création de nouvelles infrastructures.
Deux démarches au service de la sobriété foncière
Le BIMBY et le BUNTI poursuivent un objectif commun : produire davantage de logements sans poursuivre l’étalement urbain.
- Le BIMBY agit principalement sur les parcelles privées en permettant leur division ou leur densification.
- Le BUNTI, privilégie l’optimisation verticale et la réutilisation des bâtiments existants.
Ces deux démarches s’inscrivent pleinement dans les politiques de développement durable et de transition écologique. Celles-ci contribuent :
- à réduire les déplacements,
- à renforcer la proximité des services
- et à préserver les espaces agricoles, naturels et forestiers.
Des enjeux pour les collectivités
Pour les collectivités territoriales, le développement du BIMBY et du BUNTI nécessite une adaptation des documents d’urbanisme afin d’encadrer cette densification qualitative. Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) doivent définir des règles favorisant ces projets tout en garantissant la qualité du cadre de vie, la gestion des mobilités, la préservation de la biodiversité et l’intégration paysagère.
L’accompagnement des particuliers constitue également un facteur de réussite. Des conseils en architecture, en urbanisme et en montage de projet permettent de sécuriser les opérations et de faciliter leur acceptation.
Le BIMBY et le BUNTI illustrent par conséquent une nouvelle manière de concevoir le développement urbain : construire la ville sur elle-même plutôt que sur les espaces naturels. En favorisant une densification maîtrisée, progressive et qualitative, ces approches participent à la transition vers des territoires plus durables, plus économes en foncier et mieux adaptés aux défis environnementaux du XXIᵉ siècle. Leur mise en œuvre repose sur un équilibre entre innovation, qualité urbaine, accompagnement des habitants et vision stratégique des collectivités.
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