Terrain

ACHETER UN TERRAIN EN LOTISSEMENT

Au début d’un projet de construction se pose la question du terrain : en lotissement ou terrain isolé? Nous allons aujourd’hui essayer de vous apporter quelques éléments de réponses sur ce sujet afin de vous permettre de prendre vos décisions en toute connaissance de cause.

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LES GARANTIES D’UN ACHAT DE TERRAIN EN LOTISSEMENT

Acheter un terrain en lotissement c’est avant tout acheter en prenant un maximum de garanties car la règlementation est là pour encadrer la réalisation du lotissement et protéger les acquéreurs.

1/ LE TERRAIN EST CONSTRUCTIBLE

D’après le Code de l’Urbanisme, « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Cela signifie qu’acheter en lotissement vous garantit automatiquement la constructibilité du terrain.

2/ LE TERRAIN EST VIABILISE

Un terrain viabilisé est un terrain qui a été raccordé aux différents réseaux (électricité, arrivée d’eau potable et en règle générale raccordement des eaux usées, téléphone et gaz de ville). Si vous achetez un terrain isolé, vous devrez procéder vous-même et à vos frais aux démarches de raccordement des réseaux auprès des concessionnaires.

3/ LE TERRAIN EST DELIMITE

Le terrain est délimité avec précision par un géomètre expert qui réalise le bornage du terrain. La superficie du lot qui vous est vendu est donc exacte vous protégeant ainsi des inexactitudes ou données insuffisantes du cadastre. Vous avez donc l’assurance de la superficie que vous achetez.

4/ UNE PROTECTION CONTRE LES VICES CACHES DU TERRAIN

Lorsque vous achetez un terrain auprès d’un professionnel, il est tenu de la garantie des vices cachés rendant le terrain impropre à l’usage auquel on le destine et ce même s’il est de bonne foi et n’en a pas eu connaissance (par exemple, si vous découvrez une ancienne décharge sous votre terrain c’est le lotisseur-aménageur qui est responsable). En revanche, sachez que le lotisseur-aménageur n’est jamais tenu de vous fournir une étude sol, il s’agit là d’une obligation du professionnel assurant la construction (constructeur ou maître d’œuvre).

Par ailleurs, lors de la signature de l’avant-contrat ou de l’acte, le lotisseur-aménageur doit vous remettre un document attestant des risques naturels et technologiques afin de vous informer des risques d’inondation, d’incendie ou de sismicité du terrain que vous allez acquérir.

5/ UNE PROTECTION CONTRE LA DÉFAILLANCE DU LOTISSEUR-AMÉNAGEUR

Lorsque vous achetez votre terrain, il est viabilisé mais les voiries ne seront terminées qu’à l’issue de la réalisation des constructions, afin de protéger le lotissement des dégradations de chantier. Néanmoins, le lotisseur-aménageur a l’obligation de souscrire une garantie d’achèvement des voiries et réseaux divers auprès de la banque de l’opération. Ainsi, en cas de défaillance du lotisseur-aménageur, l’achèvement des travaux serait garanti.

6/ UN PROJET ENCADRE PAR LA RÈGLEMENTATION

Afin de pouvoir réaliser un lotissement, le lotisseur-aménageur doit obtenir le Permis d’Aménager auprès de la commune concernée. Pour cela, il doit déposer en mairie un projet de lotissement qui inclut les plans du lotissement, plans des réseaux, notes de calcul, programme des travaux…  Après étude par le service d’urbanisme de la commune auprès des concessionnaires des réseaux divers, celle-ci délivre un Permis d’Aménager qui sera soumis au délai de recours des tiers. Vous avez donc l’assurance que toutes les autorités compétentes ont validé le projet tant sur le plan technique que paysager.

7/ UN DELAI DE RETRACTATION

Vous êtes protégé par la loi SRU qui vous accorde la possibilité de vous rétracter dans un délai de 10 jours suite à la signature de l’avant contrat.

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DES CONTRAINTES QUI VOUS PROTÈGENT

1/ LE CAHIER DES CHARGES

Le Cahier des Charges est un ensemble de règles qui sont principalement des mesures de bon sens destinées à assurer l’harmonie du lotissement, protéger votre investissement d’éventuels voisins au goût douteux et veiller au respect du voisinage.

Il s’agit de règles paysagères (couleur des maisons, taille maximale des clôtures, conservation de zones boisées…) et de respect du voisinage (respect des arrêtés préfectoraux en termes de bruit, règles de stationnement, entretien des parcelles et trottoirs).

Dans le cas où vous achetez un terrain isolé, votre construction sera soumise au PLU (Plan Local d’Urbanisme). Sachez que la plupart des contraintes du cahier des charges sont des obligations du PLU ou des règles demandées expressément par la commune, ce qui implique que vous y êtes soumis même sur un terrain isolé.

Pour plus d’information, vous pouvez consulter notre article dédié au Cahier des Charges.

2/ L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE (ASL)

Les acquéreurs d’un terrain en lotissement deviennent automatiquement et de plein droit membres de l’ASL. Contrairement à la copropriété, chaque coloti est uniquement propriétaire de son terrain (les espaces communs sont la propriété de l’ASL) et dispose d’une seule voix au même titre que les autres colotis pour la prise de décision au sein de l’ASL et ce quelle que soit la surface de son terrain.

L’Association Syndicale Libre a pour vocation la rétrocession à la commune des voiries et espaces verts à l’issue des travaux définitifs du lotissement (fin des constructions et des équipements). Les communes acceptent généralement de les reprendre..

En attendant la cession des voies et espaces verts, c’est l’ASL qui sera en charge de l’entretien des espaces communs. Les colotis cotisent de façon égalitaire pour financer la création de l’ASL (ex: frais de constitution et de dépôt des statuts) ainsi que son fonctionnement (ex: souscription d’une assurance responsabilité civile en cas d’accident sur les voiries, entretien des espaces verts…). Le coût est d’environ 500€ pour la création et ensuite de 70€ à 100€ par an pour le fonctionnement.

L’Association Syndicale est une contrainte mais elle vous donne également des droits. Elle permet aux colotis de modifier le Cahier des Charges ou de le faire appliquer à un coloti récalcitrant, ou encore d’organiser des événements entre voisins.

Pour plus d’information, vous pouvez consulter notre article dédié à l’Association Syndicale Libre.

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Informations à titre indicatif – document non contractuel