Le Cadastre et son fonctionnement
Le cadastre est un registre public qui recense et décrit l’ensemble des biens fonciers d’un territoire. Il constitue une base d’informations précieuse à la fois pour les citoyens, les professionnels de l’immobilier et les administrations publiques. En France, le cadastre joue un rôle central dans la gestion des propriétés notamment en matière :
- de fiscalité foncière,
- de délimitations des parcelles
- et de gestion de l’urbanisme.
1. En quoi consiste le Cadastre ?
D’abord, le cadastre est une base de données qui recense toutes les parcelles de terrain d’un territoire donné. Ces informations incluent :
- La délimitation des parcelles : Des références cadastrales uniques identifient chaque terrain. Il est représenté sur des plans cadastraux détaillés.
- L’identification des propriétaires : Le cadastre mentionne les noms des propriétaires. Cependant, les informations personnelles ne sont pas toujours accessibles au public.
- Les caractéristiques des terrains : Surface, nature du sol, usage (terrain agricole, bâti ou non bâti), etc.
- Les constructions : Le cadastre recense également les bâtiments présents sur les parcelles, qu’ils soient à usage résidentiel, commercial ou industriel.
Ensuite, le cadastre remplit deux fonctions principales :
- Fonction juridique : Il sert de référence officielle pour délimiter les propriétés foncières. Bien que le cadastre ne fasse pas foi en matière de propriété, c’est le titre de propriété qui prime en cas de conflit. Il est un outil incontournable pour identifier les limites des biens fonciers.
- Fonction fiscale : Il est utilisé pour établir la fiscalité locale, notamment la taxe foncière. En effet, les informations cadastrales permettent de calculer la valeur locative des biens immobiliers, qui sert de base pour l’imposition.
2. Histoire et Rôle du Cadastre en France
Le cadastre moderne français a été institué sous Napoléon Bonaparte au début du XIXe siècle (1807) afin de mettre en place une imposition équitable sur les propriétés foncières. Depuis, il a évolué pour devenir un outil complet de gestion des territoires, utilisé par les collectivités, les administrations et les professionnels de l’immobilier.
Aujourd’hui, le cadastre est numérisé et accessible en ligne et les citoyens peuvent ainsi consulter les plans cadastraux de toutes les communes françaises.
3. Qui alimente le Cadastre ?
1. Les propriétaires fonciers
Les propriétaires doivent déclarer toute modification affectant leur propriété tel que :
- La construction d’un nouveau bâtiment,
- Les travaux d’agrandissement
- Ou de démolition.
Aussi, des démarches administratives sont nécessaires telles que :
- les demandes de permis de construire
- ou les déclarations préalables de travaux, qui alimentent ensuite les données cadastrales.
2. Les géomètres-experts
Les géomètres-experts jouent un rôle clé dans l’alimentation du cadastre et sont chargés de :
- de réaliser des levés topographiques,
- de définir précisément les limites des parcelles
- et de mesurer les surfaces des terrains.
Les géomères-experts interviennent ainsi lors de ventes de terrains, de divisions parcellaires, ou encore de constructions. Le cadastre intègre ainsi les données fournies.
3. Les administrations publiques
Les services municipaux et les services d’urbanisme alimentent également le cadastre en enregistrant les modifications qui surviennent sur les propriétés de leur territoire. Le permis de construire délivré, la commune transmet ensuite ces informations aux services fiscaux. Puis, ceux-ci actualisent les données cadastrales.
4. Les notaires
Lors des transactions immobilières (achat, vente, donation, etc.), les notaires fournissent aux services cadastraux des informations sur les changements de propriétaires. Ils jouent ainsi un rôle important dans la mise à jour des données sur les propriétaires fonciers.
4. La gestion du Cadastre
La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) gère le cadastre, qui dépend du ministère de l’Économie et des Finances. Les services cadastraux, présents dans chaque département, sont responsables de la mise à jour des informations sur les parcelles et de leur suivi.
Les tâches principales de la gestion cadastrale consistent donc à :
- La mise à jour des plans cadastraux : Les services du cadastre enregistrent toutes les modifications (divisions de parcelles, nouvelles constructions, etc.) à partir des déclarations des propriétaires et des informations provenant des autorités locales ou des géomètres.
- L’évaluation des propriétés : Ces services procèdent à la réévaluation régulière des biens fonciers pour permettre une juste imposition, notamment en matière de taxe foncière.
- La gestion de l’accès public aux données : La consultation des plans cadastraux est libre et accessible à tous via le site cadastre. Cependant, les informations sur des règles de confidentialité strictes protègent les informations des propriétaires.
Les communes et autres collectivités locales participent également à la gestion du cadastre. Elles sont responsables de certaines démarches administratives locales comme l’octroi de permis de construire. De plus, elles collaborent avec les services cadastraux pour tenir à jour les informations sur les terrains et constructions situés sur leur territoire.
5. Les Utilisations du Cadastre
Le cadastre a de nombreuses utilisations dans le domaine public et privé :
1. Urbanisme et aménagement du territoire :
Les plans cadastraux sont utilisés par les services municipaux. Ils servent à :
- L’élaboration des plans locaux d’urbanisme (PLU),
- La gestion des zones constructibles, ou
- La création d’infrastructures publiques.
2. Transactions immobilières :
Le cadastre est consulté pour vérifier la délimitation des parcelles lors d’un achat ou la vente d’un terrain. Il mentionne non seulement la superficie exacte du bien mais aussi les éventuelles servitudes ou contraintes associées.
3. Calcul de la taxe foncière :
Le cadastre fournit les informations nécessaires à l’administration fiscale pour établir la taxe foncière. Celle-ci se calcule sur la base de la valeur locative cadastrale du bien.
4. Conflits de voisinage :
En cas de litiges liés à la délimitation des propriétés, les plans cadastraux sont souvent utilisés comme base afin de résoudre les différends. Cependant, le cadastre n’a pas de valeur juridique absolue. Il est donc parfois nécessaire de faire appel à un géomètre-expert pour confirmer les limites exactes des parcelles.
Le cadastre est un outil essentiel à la fois pour la gestion des territoires, l’évaluation fiscale et la sécurité des transactions immobilières. Aussi, les propriétaires, les géomètres-experts, les notaires et les services administratifs alimentent le cadastre. Les services fiscaux de l’État gèrent celui-ci en collaboration avec les collectivités locales. Grâce à la numérisation des données cadastrales, il est aujourd’hui plus accessible et plus facilement consultable, tant pour les citoyens que pour les professionnels.
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